開發商可以將車位打包賣給第三方嗎？法院判決打包轉賣合同無效

發布時間：2024-5-19 23:15:05    信息來源：中國消費者報•中國消費網   

中國消費者報長沙訊（記者余知都）為快速回籠資金，湖南省寧鄉市一開發商將小區車位使用權整體打包轉讓給一家公司，業主若想擁有車位，就得加價從該公司購買。5月16日，《中國消費者報》記者從寧鄉市人民法院獲悉，開發商這種打包轉賣車位的做法被法院否定，該“打包轉賣”合同無效，理由是“車位首先滿足業主需要”。

寧鄉市某開發商為快速回籠資金，分別于2020年12月和2021年9月與某公司簽訂兩份《車位使用權轉讓框架協議》，協議約定，開發商將寧鄉市某小區4棟房屋299個車位使用權作價935萬余元轉讓給某公司，某公司需在約定時間內支付轉讓總價款，且由該公司承擔所購買車位的物業管理費。協議簽訂后，某公司陸續向開發商支付了轉讓款600余萬元。

此后不久，某公司認為開發商未交付符合條件的車位，且小區業主在知悉開發商以打包方式將車位轉讓給某公司后抵制情緒強烈，開發商也未積極妥善解決，可能導致車位難以出售，遂向寧鄉市人民法院起訴要求解除合同。而開發商認為某公司未按照協議約定時間支付車位轉讓款，向法院提起了反訴。

寧鄉市人民法院經審理認為，建筑區劃內的車位、車庫屬于該區域內商品房的配套設施。雖車位、車庫在物理上具有獨立性，但其社會功用在于滿足小區業主的居住需要，是對商品房提供的居住功能的延伸和拓展。

此外，住房和城鄉建設部發布的第1190號公告中《城市居住區規劃設計規范》（2016年版）規定“居住區內必須配套設置居民汽車（含通勤車）停車場、庫”，以國家標準的形式為建設單位等設置了設計、修建車位、車庫，以滿足業主需求的強制性義務。

《民法典》規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，以民事基本法的形式規定了業主對小區內車位、車庫的優先利益。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的當下，建筑區劃內的車位、車庫的強制配備應首先供業主使用，這是小區內業主享有的與商品房的占有、居住相關聯的一種受法律保護的利益。對業主而言，相當數量的車位、車庫的配備，亦是與其居住權密切相關的一種生活利益，該利益受到法律保護。

法院認為，轉讓車位使用權不得違反“首先滿足業主需要”的法律規定，雙方簽訂的《車位使用權轉讓框架協議》的目的并非滿足業主需要，且有可能影響其他業主對車位的需求，違反了上述法律規定，應屬無效，法院認定《車位使用權轉讓框架協議》自始無效。

據此，寧鄉市人民法院判決299個車位轉讓協議無效，開發商向某公司退還轉讓價款600余萬元。記者獲悉，該案近日已生效。

審理此案的寧鄉市人民法院藍月谷人民法庭庭長胡鴻在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，相當數量的車位、車庫的配備，是與業主居住權密切相關的一種生活利益，該利益受到法律保護。開發商不能因回籠資金的需要而將大量車位打包出售給他人而侵害業主的利益。同時，購買者也不要妄想通過購買大量車位以此囤積、加價轉售，在開發商和業主間賺取差價，獲取高額利潤，這類行為往往會被法院認定為無效行為，到時不僅車位得不到，給付資金的占用利息也得不到法院的支持。